Проблема самовольного возведения построек уходит в далекое прошлое, когда единственным критерием при выборе места нового строительства перестал быть вопрос безопасности для жизни человека.
Шло время и становилось понятным, что без определенных ограничений при строительстве уже не обойтись.
Так зарождались нормы и правила, которые необходимо было соблюдать при новом строительстве и реконструкции ранее построенных зданий. Потребность в установлении и соблюдении этих правил диктовалась необходимостью обеспечения баланса публичных и частных интересов.
Обеспечить этот баланс в действующем законодательстве призвана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Строительство здания или сооружения без получения соответствующих документов в том, числе разрешения на строительство является незаконным.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Последствия самовольного строительства регламентированы ст.222 Гражданского кодекса РФ.
Виновные в самовольном строительстве несут также административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Вместе с тем п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Признание права собственности на самовольную постройку судом возможно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, в случае отсутствия у лица прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка или сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, признание права собственности на нее является невозможным.
С учетом требований действующего законодательства, для избежания неблагоприятных последствий, связанных с незаконным строительством, необходимо осуществлять строительство на основании разрешения, выданного органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, в порядке ст.51 Градостроительного кодекса РФ на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, принадлежащим на каком-либо вещном праве, разрешенное использование которого допускает строительства на нем объекта недвижимости.
