С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 295-ФЗ, который вносит масштабные изменения в Земельный кодекс и ряд других законодательных актов. Документ призван навести порядок в одном из самых запутанных вопросов земельного права – установлении и изменении видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков.
Почему это важно
Сегодня отсутствие чётких правил создания ВРИ для разных категорий земель создаёт серьёзные проблемы для собственников, арендаторов и пользователей. Люди нередко сталкиваются с ситуацией, когда формально участок есть, а что на нём можно делать – непонятно. Новый закон вводит единые подходы и устраняет правовые пробелы.
Что меняется
Впервые на законодательном уровне закрепляется само понятие «вид разрешенного использования земельного участка». Теперь это не просто формулировка, а конкретный вид деятельности, который допускается осуществлять на участке (включая пространство над и под его поверхностью) с учётом всех ограничений.
Где и как теперь будут устанавливаться ВРИ
С 1 марта 2026 года вид разрешенного использования будет определяться в зависимости от категории земель и назначения участка:
Для земель населённых пунктов – градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки.
Для земель лесного фонда – лесохозяйственными регламентами.
Для особо охраняемых природных территорий – положениями об этих территориях.
Для иных категорий (например, сельхозземли, участки в границах объектов культурного наследия) – отдельными федеральными законами.
Для размещения линейных объектов и транспортно-пересадочных узлов – документацией по планировке территории (проекты планировки и межевания).
При образовании новых участков из государственной или муниципальной земли – решением уполномоченного органа.
При недропользовании – лицензией или проектной документацией.
Важное нововведение: соответствие объектов
Закон закрепляет принцип: разрешенное использование (назначение) зданий и сооружений должно строго соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены. Это исключает ситуации, когда на земле под ИЖС вдруг вырастает торговый павильон.
Что с арендой
Закон решает давнюю коллизию: арендатор обязан использовать участок только с тем видом разрешенного использования, который прямо прописан в договоре аренды. Изменить ВРИ по собственному желанию без согласования с арендодателем теперь не получится.
Новые правила должны снизить число споров, сделать рынок земли прозрачнее и защитить права добросовестных пользователей.
Межмуниципальный Куйбышевский отдел Управления Росреестра по Новосибирской области
