Поговорим о том, насколько важен договор управления и его конкретные пункты во взаимоотношениях собственников жилья и УК.
Со стороны жителей МКД регулирующим органом является общее собрание собственников и совет многоквартирного дома — председатель и старшие по подъездам. Документом, регулирующим взаимоотношения между собственником жилья и УК, является договор управления.
Правительство России через ряд принятых кодексов (Жилищный кодекс, Кодекс потребителей и прочих) и Постановлений (№354, №190, №170 и прочих) указало правила работы по управлению и ремонту МКД силами управляющих компаний и жителей МКД.
Сразу отмечу, что есть собственники, которые не заключили с УК договор управления. Однако они пользуются услугами УК: потребляют поставляемую в дом воду, используют канализацию, свет и прочее. Следовательно эти собственники входят в отношения с УК на праве договорных отношений и не имеют права на голосование во время проведения общих собраний собственников дома, также они не в праве предъявлять претензии к УК.
Договора управления ведь у них нет. Собственники, находящиеся с УК в договорных отношениях обязаны подчиняться решению общего собрания собственников МКД, заключившим договор управления с УК.
Необходимо быть внимательным при подписании договора управления. Там важными являются четыре пункта:
- перечень общедомового имущества;
- перечень услуг, их периодичность и их стоимость;
- дополнительное соглашение с перечнем планового текущего ремонта МКД на текущий год и его стоимость (принимаются на общем собрании ежегодно и протокол передается в УК)
- форма финансового годового отчета.
Первый пункт необходим собственнику для подачи заявок по устранению аварийных ситуаций в отношении общего имущества, указанного в договоре управления, угрожающих жизни жителей МКД. Если, к примеру, в перечне не числится домофон, то и устранять аварийную ситуацию с ним вам не будут. Как только установили домофон, сразу проведите общее собрание и впишите его в общее имущество дома в дополнительном соглашении к договору управления.
Согласно второму пункту, собственники имеют право расширить либо сократить перечень услуг и их периодичность, но с учетом прейскуранта цен на услуги в данной УК. В случае халатного отношения работников УК к оказанию обговоренных услуг, собственники незамедлительно должны составить акт невыполненной или некачественно выполненной работы за определенный период с подписью не менее 10 человек и требованием сделать перерасчет либо устранить причину.
Пункт три можно назвать самым важным. Если в перечень планового текущего ремонта МКД вы включили ремонтные работы объектов общедомового имущества, не являющегося аварийным и не угрожающим жизни жителей, то необходимо учитывать порядок оплаты стоимость этих работ по прейскуранту УК.
К примеру, за текущее содержание и управление МКД муниципалитет вынес решение оплачивать 12, 46 рублей за 1 квадратный метр. Сюда входят основные услуги и устранение аварийных ситуаций. По протоколу собрания собственники вынесли решение дополнительно платить за плановые работы по принятому им перечню +1, 50 рублей за 1 квадратный метр.
Все дома разные: старые, новые, совсем ветхие, поэтому требуют разных затрат на обслуживание. Конечно, собственники, живущие в новом доме, не обязаны оплачивать в УК обслуживание рядом стоящего ветхого дома. Оплата за обслуживание ветхого дома, как и любого другого, ложится на плечи его жителей.
Интересен пункт 4. Если совет дома на общем собрании не принял решение по форме годового финансового отчета, то УК имеет право предложить свой вариант, зачастую невыгодный собственнику с точки зрения полной раскрытости.
После того, как УК предоставит годовой отчет по обслуживанию вашего дома, а на это им дается срок — первый квартал каждого года (1 января- 30 апреля), то в течение месяца (1 мая по 30 мая) собственники обязаны предоставить протокол общего собрания с указанием видов работ из перечня текущих плановых работ, принятых в начале года собственниками, выполненных некачественно или неполностью.
В этом случае УК, согласно протоколу, устраняет свои огрехи в следующем году за сэкономленные деньги. Если же такого прокола-акта от жителей до 30 мая не поступило, то считается, что УК выполнила все свои обязательства по вашему дому качественно, и оставшиеся денежные средства (экономия) переходит в прибыль УК, на премии, расширение производства и прочее.
Вот так совершенно законно УК может присвоить ваши денежные средства из-за вашего попустительского отношения к своему дому, своим финансам. И зачем сердиться на УК? Вы же сами определили, что все хорошо, а за хорошую работу положены чаевые.
Жилищная инспекция оказывает помощь жителям, заключившим с УК договор управления. Она помогает наказать УК за неисполнение своих обязанностей по договору управления. Например, за несвоевременное устранение аварийной ситуации или объекта общего имущества дома, угрожающего жизни людей.
Для этого необходимо в жилищную инспекцию предоставить доказательства: зарегистрированные заявки, акты дефектов, договор управления с пунктами 1-4, указанными выше.
Ваш дом и ваши отношения с УК будут эффективными и благополучными, если вы сами, в первую очередь, выполните свои обязательства по отношению к управлению вашим домом. Только в этом случае вы можете гордо сказать работникам УК: «Мы заказали у вас услугу? Она оплачена? Будьте любезны, выполните».
