Почему УК управляют вашим домом и какие действия прописаны в договоре управления

Жители часто задают вопросы государственной жилищной инспекции, во время ее визитов в Барабинск. К примеру, что такое управляющая компания? Какие способы управления существуют? Какие права у собственников при формировании тарифа при контроле за деятельностью УК? Это достаточно простые вопросы, которые отражены в законодательстве очень подробно. Евгений Пономарев, начальник госжилинспекции рассказывает об этом просто и доступно для каждого.

— Почему УК управляют домом?

— 1 мая 2015 года произошло очередное изменение в законодательстве. Было введено такое понятие, как лицензирование УК — это форма госрегулирования. Не так много видов действия лицензируются в стране, только социально- направленные, только опасные производства, там, где государство хотело бы иметь дополнительный очаг воздействия.

Требования в УК были достаточно простые. Она не должна была иметь долгов на налоги на момент лицензирования. Директору нужно было сдать экзамен аттестационный, получить дистанционный лист. Там было 200 вопросов. Для получения аттестата  надо было правильно из 100 ответить на 78, заплатить 30 тысяч пошлины, разместить информацию на ГИС ЖКХ, и быть не судимым.

Для чего это было сделано? Очевидно, у нас многие УК часто меняли названия и ИНН, бегали от налогов и ресурсоснабжающих организаций. Дома в огромных количествах приходили из одной УК в другую. Процесс был абсолютно хаотичный. Было непонятно, кто и где каким домом управляет. Тогда государство и ввело лицензирование. Никаких многомиллионных вложений не надо было. Таким образом, сейчас на территории НСО — 368 лицензиатов. В Барабинске только одна активно действующая — МУП «ЖКХ» и пара  ТСЖ.

После началось самое интересное. Государство спустя 2-3 недели объявило правило игры на рынке. Если раньше штраф был 40 тысяч рублей, то сейчас — 250 тысяч. Это определенный механизм давления на УК. Не с целью ее погубить  и разорить, а заставить работать и разговаривать с собственниками. Все проверки Госжилинспекции в отношении УК идут только по одной причине — они не умеют или не хотят разговаривать со своими собственниками. Приходишь в ЖЭУ — посылают обратно, идешь в участок — отправляют обратно.

В итоге, ходишь по замкнутому кругу, хотя заплатил УК деньги, заказал им работы, оплатил их авансом зачастую, а тебе в ответ — ты нам не нужен. Поэтому те УК, которые будут продолжать работать по-старому, в 2015 году госжилинспекция объявила со всех трибун, что рано или поздно компании этот рынок покинут и будут раздавлены.

В настоящее время на территории НСО с рынка добровольно ушло уже 4 компании. Недобровольно на выход готовятся еще 4. Изъято более 20 домов из реестра лицензии за грубое нарушение лицензионных требований и за неисполнение предписания надзорного органа. Поэтому процесс очищения рынка от тех, кто не хочет работать, будет продолжаться.

Итак, дом был включен в реестр лицензии, увеличены штрафы. Мы столкнулись с парадоксальной ситуацией, когда оказалось, что ГЖИ, как надзорный орган, вынуждены были заниматься не только контролем за работой УК, по сути государство обязало обучать и УК и население во взаимодействии между собой. Государство платит ГЖИ не за то, чтобы она штрафы выписывала, а для того, чтобы она учила людей и УК общаться между собой.

— Что такое договор управления домом?

— Действия собственников четко прописаны в договоре управления. К сожалению, их видят далеко не все. Это основной документ, по которому УК работают на  доме. ГЖИ повидала много разных договоров — от 2-х листочков до 80-ти. Причем, и те и другие были подготовлены юристами. Если собственники утверждают, что без договора управлениями с УК не сложились отношения, это неверно. Жильцы оплачивают ЖКУ — УК их поставляет. Возникают противоречия. Допустим, договора управления нет, а собственники фактически признали его наличие.

Если у собственников возникла необходимость перезаключения договоров, развитие ситуации в домах говорят о том, что люди хотят видеть договор управления, соответствующий новым требованиям законодательства, а оно единолично меняется. ГЖИ сделала простую вещь — не надо изобретать новый договор. Как правило, первый конфликт на подписание договора — УК хочет в свою сторону подписать, собственники — в свою. Власть бы хотела здесь выступить, как и на стороне собственников, так и на стороне бизнеса.

На сайте ГЖИ в разделе «уголок потребителя» есть официальные договоры управления, там есть бланки. Как только происходит изменение в законодательстве, ГЖИ их вносит. Этот договор подготовлен их собственными юристами. Они были согласованы на Общественном совете, просмотрели вместе с активными общественниками, которые работают в этой сфере. Если не можете договориться, какой договор управления вам нужен, возьмите у ГЖИ. Он устраивает все стороны, одинаково защищает и собственника и УК.

К договору есть ряд приложений. На некоторые из них нужно обратить внимание, особенно это касается председателей советов МКД. Первое: состав общего имущества дома и ФЗ 491, который достаточно подробно описывает состав общего имущества. УК будет оказывать услуги только по тем объектам и элементам, которые прописаны в составе ОИ. Люди иногда забывают о том, что необходимо содержать детские площадки на придомовых территориях — это забота собственников МКД, их содержание, ремонт, покраска. Если детплощадки нет в приложении, то не надо от УК требовать ее содержание. Собственники должны были ее заложить.

Второе: надлежащее содержание зеленых насаждений. Деревья валятся, бьют машины, падают, калечат. Их нет в составе ОИ, хотя каждое дерево должно быть чуть ли не пронумеровано и не подшито.

Например, поставили на придомовой территории какую-нибудь малую архитектурную форму или просто лавочку. Она должна появится в договоре, как собственное имущество, потрачены же свои деньги на ее установку. Если поставили шлагбаумы или ограждения и не внесли в договор, УК их не видит и не обслуживает.

Многие забыли, что домофон является общим имуществом. Платим непонятно кому, за что и по какому тарифу. Платят не все, а выборочно, только у кого есть трубка, хотя в ФЗ401  четко прописано, что домофон — электронно-запирающее устройство, которое является ОИ. А трубка является — личным имуществом. Здесь договор может быть с кем угодно.

Что нового вы узнали об УК?

Еще по теме:

Записал адреса проблемных домов в Барабинске начальник Госжилинспекции