Многие жильцы квартир при ремонте делают перепланировку. Пытаются увеличить площадь кухни или санузла, чтобы найти место для стиральной машины. Ведь всем известно, какие метражи в советских многоэтажках.
Елена Ивановна,
читательница «Аспекта»:
Приехала в Барабинск поводиться с внуками. Боюсь, что дом, где живут мои родные, может рухнуть. Многие жильцы делают перепланировку без разрешения, например, совмещают ванную с туалетом. Законно ли это? Куда обратиться с этой проблемой?
Вряд ли что-то в доме, в котором совместили ванную и туалет, рухнет. Это может случиться тогда, когда разбирают так называемые несущие стены. Те, на которых удерживаются плиты перекрытия, служащие верхнему этажу полом, в нижнему — потолком. Несущими являются стены между квартирами, а не внутри нее. Тем не менее, на любую перепланировку необходимо взять разрешение в администрации города.
Туда же может обратиться и наша читательница, обеспокоенная состоянием жилого дома. Вопросами жилищного фонда занимается управление градостроительства и ЖКХ. Начальник управления — заместитель главы города Евгений Суслов, телефон 224-55. Заместитель начальник управления — Сергей Капориков, телефон 249-76.
Там будут решать и вопрос о разрешении перепланировки по заявлению.
Жилищный кодекс РФ закрепил, что «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Техпаспорт – это документ, который содержат техническую и иную информацию о квартире, подтверждая ее соответствие установленным законом требованиям.
Перепланировка – все то, что влечет за собой изменение планов БТИ. Ведь именно на этих планах указаны стены, перегородки, проёмы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты.
Перепланировки квартир делятся на две большие категории. Первая – это простая перепланировка (ее еще называют перепланировкой по эскизу). В таком случае изменения в квартире минимальны. Перепланировки большинства типовых домов и «хрущевок» обычно относятся как раз к такому типу, поэтому больших затрат времени и средств не требуют.
Вторая – сложная перепланировка (по проекту). Уже само название предполагает, что дело не ограничится остеклением лоджии. При сложной перепланировке затрагиваются несущие конструкции дома, меняется схема коммуникаций. Это означает, что будет нужна предварительная разработка проекта, которым должны заниматься специализированные проектные организации.
Есть официальный перечень того, что при перепланировке категорически недопустимо. Запрещены:
работы, которые ухудшают условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе те, в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;работы, в результате которых переустроенное помещение (или смежные с ним) может быть отнесено к категории непригодных для проживания;
работы, затрагивающие те помещения в жилых домах, которые состоят на учёте штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций (если не получено соответствующее разрешение начальника штаба гражданской обороны);
работы, нарушающие прочность, устойчивость несущих конструкций здания или те, в результате которых может произойти разрушение несущих конструкций (например, прорубание дополнительного дверного проёма);
работы, которые устанавливают отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование этими устройствами оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
работы, в ходе которых предусматривается ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции (например, это может быть уменьшение воздуховодного короба);
работы, увеличивающие нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых материалов, установке дополнительного оборудования в помещениях квартир (к таким вариантам может относиться, например, установка гидромассажной ванны).
Если заявитель живёт в доме типовой серии, то законодательством не допускается:
устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в несущих стенах, колоннах (стойках, столбах);
прокладывание штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
устройство дополнительных проемов в стеновых панелях, смежных по высоте помещений, без согласования с проектной организацией-автором проекта жилого дома или его правопреемником, если же они отсутствуют – без дополнительной экспертизы.
Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешение на них все равно получить вряд ли удастся. Формально запрета на объединение комнаты или кухни с лоджией нет. Но технической документации для такой планировки не существует, поэтому комиссия, скорее всего, просто не примет такой вариант перепланировки на рассмотрение.
Существуют варианты, которые практически невозможно согласовать, поскольку они нарушают строительные правила и санитарные нормы. Нельзя:
полностью демонтировать несущие конструкции;увеличивать площадь кухни, ванной комнаты и туалета за счёт жилого помещения;
уменьшать кухню и санузел для увеличения жилого помещения;
оборудовать санузел над кухней соседей снизу (такое возможно лишь в том случае, если оба помещения расположены в одной двухуровневой квартире);
устраивать вход из жилого помещения в санузел, если в вашей квартире нет другого помещения, оборудованного унитазом (исключение составляют элитные дома, где такая планировка изначально заложена в проекте);
переносить кухню на территорию жилого помещения;
устанавливать радиаторы отопления и устраивать водяные полы с подогревом на лоджиях и балконах;
подсоединять полы с подогревом к общедомовым системам водоснабжения и отопления;
объединять жилое помещение и кухню при наличии в последней газовой плиты;
разделять одну жилую комнату на несколько, если хотя бы в одной из них не будет естественного освещения.
Механизм согласования перепланировки включает в себя два этапа. Первый – получение разрешения на перепланировку, второй – юридическое оформление выполненных работ.
Получение разрешения на перепланировку состоит из нескольких шагов.
Первый шаг: определиться с тем, что именно в квартире менять. Чтобы получить представление о том, что можно, а что нельзя перестроить, лучше обратиться за консультацией либо в организации, которые занимаются легализацией перепланировки, либо в те организации, которые составляют проекты перепланировки.
Второй шаг: составить проект перепланировки. Для этого обратиться в специализированную организацию, у которой обязательно должна быть лицензия на осуществление проектных работ. Проект разрабатывают на основании технического заключения о состоянии конструкций дома (ТЗК). Заключение делают специально по квартире.
Оно содержит не только данные об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, но и выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения. Вот почему нужно организовать выезд проектировщика на объект, чтобы этот специалист вынес вердикт, возможна ли та перепланировка, которую задумали, или придется менять свой замысел.
Третий шаг: определиться с тем, к каким чиновникам обратиться, чтобы легализовать перепланировку.
Четвёртый шаг: обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения экспликации и поэтажного плана. На изготовление плана помещения уходит около недели. Необходимо изготовить несколько его копий. На одной из копий ручкой любого яркого цвета нанести новое расположение стен, газовой плиты, сантехники – это и будет эскиз перепланировки. Если предстоит сложная перепланировка, одним таким эскизом не обойтись – нужен отдельный проект.
Пятый шаг: утверждение проекта перепланировки в органах, проверяющих строительные работы и инспектирующих состояние зданий и сооружений. Для этого необходимо заполнить бланк заявления на перепланировку и приложить к нему документы по списку (см. ниже). При органах согласования обычно есть свой архитектор-консультант, который проверит план перепланировки. После этой консультации будет известно, какие преобразования точно утвердят.
После того, как отдали документы на согласование, получаете расписку, что их приняли к рассмотрению – это своеобразная гарантия того, что документы не потеряются. На расписке проставляется дата принятия документов, а также составляется их перечень. Время, необходимое для согласования всех документов на предпоследнем этапе – не более 45 дней (это закреплено в Жилищном кодексе РФ).
И, наконец, шестой шаг: получение разрешения межведомственной комиссии на перепланировку. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия решения о согласовании выдаёт или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Для того, чтобы получить согласие на перепланировку квартиры, понадобятся следующие документы:
— заявление на перепланировку, в котором будет содержаться полный перечень предполагаемых работ;— поэтажный план БТИ;
— проект перепланировки квартиры;
— свидетельство о праве собственности на квартиру;
— копия финансово-лицевого счёта;
— техническое заключение;
— договор на технадзор;
— согласие совершеннолетних жителей квартиры.
Представьте, сколько времени, денег и нервов займет процедура получения разрешения на перепланировку. Наверное, поэтому многие собственники квартир делают ее, не заморачиваясь оформлением бумаг. В надежде, что ничего не рухнет, а соседи не сообщат в надзорные органы.
Однако при продаже, обмене и осуществлении других операций с недвижимостью узаконивать перепланировку все-таки придется. Через суд. И хотя эта процедура обкатана, она также требует примерно 2-3 месяцев, порядка 15 тысяч рублей и хождения по инстанциям.
Еще по теме:
